Eigentümer von vermieteten Eigentumswohnungen sind verpflichtet monatlich Beträge in eine Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) der Wohnungseigentümergemeinschaft einzustellen. Die Zahlungen, die in der Regel Bestandteil des monatlichen Hausgelds sind, sind nicht im Zeitpunkt Ihrer Zahlung als Werbungskosten abziehbar, sondern erst, wenn es zu einer tatsächlichen Investition in Form einer Erhaltungsmaßnahme kommt. Dies kann mitunter auch erst einige Jahre später der Fall sein.

In der Zwischenzeit kann es zu einer Veräußerung bzw. Anschaffung des Objekts kommen, bei dem die bisher eingezahlten und bei der Wohnungseigentümergemeinschaft angesammelten Beträge mitübertragen werden müssen. Das bedeutet, dass es zwischen Käufer und Verkäufer zu einem Ausgleich dieser Kosten im Rahmen der Kaufpreisfindung kommen wird.

Die Kosten für die Übernahme der Erhaltungsrücklage stellen im Rahmen des Kaufs keine Anschaffungskosten für die Eigentumswohnung dar, sondern sind mit einer Geldforderung vergleichbar. Sofern ein einheitlicher Kaufpreis für die Übertragung der Eigentumswohnung, dem anteiligen Grund und Boden und der mitübertragenen Erhaltungsrücklage im Notarvertrag vereinbart wird, ist dieser für Zwecke der Ermittlung der AfA aufzuteilen in die Anschaffungskosten einerseits und die übernommene Erhaltungsrücklage andererseits.

Für den Veräußerer ist zu unterscheiden, ob es sich um eine steuerpflichtige oder steuerfreie Veräußerung handelt. Bei einer steuerpflichtigen Veräußerung ist die übertragene Erhaltungsrücklage von den Veräußerungskosten abzuziehen, da insofern gerade keine Veräußerung eines Grundstücks erfolgt, sondern die Übertragung einer Art Geldforderung. Der Betrag ist im Ergebnis nicht zu versteuern.

Ist die Veräußerung steuerfrei, ist kein Ansatz der Erhaltungsrücklage als Werbungskosten vorzunehmen. Der Veräußerer erhält insofern seine „Geldforderung“ steuerfrei erstattet.

In Bezug auf die Grunderwerbsteuer hat der BFH allerdings in 2020 entschieden, dass die anteilige übernommene Erhaltungsrücklage beim Erwerber in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist.