Übertragung von Immobilien im Rahmen einer Scheidung

Bei der Übertragung von Immobilien im Rahmen einer Scheidung sind einige steuerliche Fallstricke zu beachten. Besonderes Augenmerk ist hierbei auf die Übertragung des Familienheims zu legen.

Wird im Rahmen der Scheidung ein Zugewinnausgleich fällig, so ist dieser immer in Geld zu leisten. Kommt es stattdessen zu einer (anteiligen) Übertragung des Familienheims, gilt dies als Verkauf. Befand sich die Immobilie zu diesem Zeitpunkt seit weniger als 10 Jahren im Besitz des Verkäufers, liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Der Gewinn aus der Veräußerung ist steuerpflichtig und dass obwohl kein Geld geflossen ist.

Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt nicht vor, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Zieht der verkaufende Partner aber vor Verkauf aus, liegt keine Nutzung mehr zu eigenen Wohnzwecken vor. Eine kurzfristige Vermietung im Jahr des Verkaufs ist unschädlich. Liegt aber zwischen Auszug und Verkauf ein Jahreswechsel entsteht volle Steuerpflicht! Sprechen Sie daher vor einem Auszug am besten mit Ihrem Steuerberater, um möglichen Folgen zu kennen.

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken kann ggf. weiterhin angenommen werden, wenn ein Kind des Ausziehenden, für das ein Anspruch auf Kinderfreibetrag besteht, weiterhin im Haus wohnen bleibt. Hierzu beraten wir Sie gerne.

Wenn sich die Immobilie bereits 10 Jahre im Besitz des verkaufenden Partners befunden hat, kommt es nicht mehr zu einer Belastung mit Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem „Verkauf“. Das gilt auch wenn der verkaufende Partner im Rahmen der Trennung frühzeitig ausgezogen ist. Im Rahmen des Zugewinnausgleichs muss dann aber geprüft werden, ob der Wert der übertragenen Immobilie ggf. höher ist, als der Anspruch auf Zugewinnausgleich. Ist dies der Fall und es kommt nicht zu einem finanziellen Ausgleich dieses „Mehr“ tritt Schenkungsteuerpflicht ein. Der Freibetrag von 500.000 € ist nach der Scheidung der Ehegatten nicht mehr anzuwenden. Ebenso ist eine steuerfreie Übertragung des Familienwohnheims nicht mehr möglich. Es gilt ein Freibetrag von 20.000 €.
Sprechen Sie vor der Übertragung von Immobilien im Rahmen einer Scheidung mit Ihrem Steuerberater, um steuerliche Risiken zu erkennen.

Eine Einigung über die Eigentumsverhältnisse noch vor der Scheidung hat Vorteile. In diesem Fall kann die Immobilien noch im Rahmen der Ehe einkommen-, schenkungsteuer- und grunderwerbsteuerfrei an den Ehegatten übertragen werden. Der beschenkte Ehegatte muss das Familienheim weiterhin zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Diese Schenkung wird dann im Rahmen des Zugewinnausgleichs dem Schlussvermögen des beschenkten Ehegatten zugerechnet. Ein Verkauf und damit ein privates Veräußerungsgeschäft liegt nicht mehr vor.